轨道交通沿线土地资源综合开发与社会资源共同推动城市发展

    经过二十年的快速发展,上海轨道交通从无到有、从线到网,在城市经济社会发展中发挥着越来越重要的作用。至今年底,运营线路总长度将达567公里(含磁浮线),同时尚在建的线路145公里。伴随着网络建设的高强度推进,我们深刻认识到,抓住机遇探索和扩大轨道交通上盖物业开发,对于土地集约利用、城市功能布局完善及轨道交通企业的良性发展具有重大和深远的影响。为此,集团积极研究在公开平等的市场竞争环境下,发挥轨道交通企业的技术与资源优势,根据上盖开发特点,依托和引进社会资源,探索具有上海特点的轨道交通沿线土地资源开发模式。
    2005年,集团对地铁衍生资源的经营开发业务进行整合,推进主辅分离改革,上世纪90年代起步的各种地铁“三产”与“副业”开始走向为专业化经营运作的轨道,地铁物业也从以前主要利用折返站夹层结构开发站厅商业、广告设施或建造低端办公用房,向结合地铁新线进行周边地块或停车场上盖的统筹规划开发转变。经过多年耕耘,借鉴境内外城市的先进经验,目前上海轨道交通物业上盖开发在实践探索中已经形成了站点上盖、停车场上盖、郊区新城开发、地下空间开发、结合出入口风亭等轨道交通附属设施开发等多种物业类型,以11号线城北路停车场和10号线吴中路停车场为代表的停车场上盖综合开发重点项目取得了显著成果。截至2012年,申通地铁集团累计实现轨道交通物业上盖合作开发面积近260万平方米、持有建筑面积近70万平方米,12号线金桥停车场等一批超大体量的上盖开发项目也已展开。
我们的主要做法是“四个统筹”:
  一、统筹经济效益与社会效益,树立“地铁物业开发与地铁服务提升同步推进”的理念。
  上盖物业开发是轨道交通的“延伸”和重要组成部分,与轨道交通密不可分。轨道交通的准公益属性在附属其上的物业上盖开发上留下了深深的“烙印”。申通地铁立足城市公共服务提供者,在轨道交通物业上盖开发中统筹社会效益与经济效益的充分结合。
    一是依托上盖开发积极配建城市公建设施,提升城市公共服务能力。作为城市公共交通服务提供商,申通地铁在上盖物业开发中兼顾地区公建设施配套,实现企业的社会责任。在轨道交通1、12、13号线汉中路站交通枢纽上盖开发中,申通地铁结合配建了2500平米的三线公交换乘始末站,完善轨交和地面公交的短驳换乘,方便乘客出行。
    二是结合城市地下空间开发,扩大轨道交通服务半径。地铁车站一般设置在地面道路的交叉路口,出入口大多分布在四个街角,服务半径比较有限,地下空间利用不充分。从日本、香港等地的经验来看,其出入口数量较多,覆盖半径要大得多,结合地铁建设带动的地下空间开发既大大方便乘客出行,又有效开发利用城市地下空间。地下空间具有不可逆性,在项目建设时不同步规划实施开发利用,今后将再难以有效进行开发利用,会导致永久缺憾。申通地铁借鉴香港、日本等轨道交通发达城市经验,积极实践站点周边的地下空间开发,以城市道路地下联通道结合商业开发,接建周边商业、办公、停车场等公建设施,扩大轨道交通站点服务半径,提升地区经济能级。如申通地铁集团自主投资开发的10号线江湾体育场站地下空间,位于淞沪路道路下方,北连创智天地,东连百联又一城,西连万达商业广场。项目用地面积20000平方米,总建筑面积21284平方米,其中商业7917平方米,2014年竣工后将成为串联起城市副中心的五角场地区的重要地下商业走廊。
    三是通过合理布局物业开发项目提升地铁服务功能。在地铁上盖的规划定位、周边地下空间的开发布局等方面,积极围绕提高地铁服务品质和服务功能建设和规划商业服务设施,为乘客出行提供全方位的便利服务,或者结合经济适用房建设进行住宅开发,有的还在上盖项目中结合规划建设公益设施。如在10号线吴中路停车场上盖综合开发中规划有一座5000平米的地铁博物馆,作为公益宣传的载体,对外展示城市发展与轨道交通的核心理念和文化内涵。
  二、统筹企业自身能力与社会优质资源,建立地铁上盖项目运作的“杠杆开发”模式。
  轨道交通物业上盖开发是轨道交通与地产开发“嫁接”形成的复合型物业开发分类,具有某些不同于一般地产开发的特殊性。申通地铁根据企业特点,以市场化的视角寻找自身价值定位,探索符合轨道交通自身实际的项目运作的“杠杆开发”模式。
申通地铁始终立足城市公共交通服务提供商角色,以地铁建设和运营为主业,兼顾探索轨道交通物业上盖开发。不同于香港、深圳等国内其他城市的轨道交通物业上盖开发机制,由于没有特殊的政策,申通地铁集团并不具有上盖开发土地的收储整理职能,同时,作为平等的二级开发主体,也不具备专业地产商的技术背景、资金实力、专业营销策划团队和品牌影响力,对于大体量的专业地产开发存在一定的局限。基于此,申通地铁根据上盖物业开发特点,立足发挥轨道交通企业的自身优势,扬长避短、借力运作,形成“杠杆开发”的模式。具体项目实施上采取三个步骤:
    一是超前介入策划上盖项目。即在前期规划、征地拆迁、大市政建设等土地一级整理后,根据后续上盖开发需求,超前规划和实施二级开发结构预留,主要包括与下部地铁设施衔接的柱网、结构、市政、交通、环评等二级开发接口,并积极争取地区规划部门和土地储备单位的支持和认可,为上盖用地上市出让创造条件。
    二是发挥自身优势获得上盖土地开发权。即依托轨道交通企业自身优势和超前规划上盖土地的领先条件,在上盖土地招拍挂的过程中积极参与土地竞拍,在获得土地开发权后以支付的土地出让金作为资本金成立项目公司。
    三是通过股权转让引入品牌开发商。通过项目公司进一步强化与地铁结合规划设计上的优势,优化项目开发边界条件,在此基础上,作为国有资产管理者,通过产权平台股权转让引入社会知名品牌开发商等社会优质资源共同实施二级开发。如2009年7月,申通地铁成功竞得10号线吴中路停车场上盖开发土地使用权。该项目用地面积23.4公顷,总建筑面积55.5万平方米,集地铁博物馆、办公、商业、酒店式公寓等业态为一体。前期申通地铁按规划方案在车场建筑上部约9米高度加盖顶板平台为二次开发预留条件。2010年6月,申通地铁通过竞标转让的方式,出售50%股权引进地产名企华润置地来共同实施项目开发,计划将该项目打造成华润旗下的又一个“万象城”。又如2013年6月,申通地铁成功复制这一模式,在获得汉中路上盖地块项目后,又竞拍出让70%股权引入知名品牌开发商凯德置地共同开发。该项目两幅土地总建筑面积10.5万平方米,涵盖高端住宅、顶级会所、精品商业、5A级办公,建成后将成为苏河湾地区融合艺术、人文、时尚、商业、居住及都市娱乐功能为一体的标志性综合体。通过项目国有产权转让,引入社会优质资源,提升项目品牌附加值,是市场化专业分工的结果。申通地铁集团也从中把握价值链关键环节,寻找合理的“杠杆支点”,通过股权转让整合社会资源实现增值,不仅“点石成金”转化实现了项目增值收益,而且规避了自身开发经营的局限性以及后期开发的市场风险,保证了上盖物业项目的品质和市场营销能力。
  三、统筹地铁建设需求与上盖开发难点,专注地铁物业开发的核心技术领域。
  轨道交通企业要在公开公平的市场竞争环境下,建立上盖开发项目的竞争优势,就必须着力建立领先的核心业务能力。在近年来的发展中,集团专注于地铁运营设施与上盖的技术和功能整合领域,培育形成核心竞争优势。主要在三个方面:
    一是上盖的规划研究与协调能力。上盖物业开发规划由于涉及轨道交通站点、停车场,影响因素多,统筹难度大,申通地铁利用与轨道交通结合建设优势,积极配合市区政府开展上盖开发概念方案规划和前期规划研究,为地区性详规修编、合理的规划指标落地提供技术支持。在项目利益分配上,申通地铁从全局考虑,平衡各方利益,发挥合作方的积极性,努力实现共赢。
    二是上盖的专项设计能力。轨道交通物业上盖设计横跨轨道交通专项设计和房地产设计,设计条件复杂,协调繁复,一有不慎,可能危及轨道交通建设和运营安全,责任重大。尤其是结合下部站点共用大底板或者结构相连的站点上盖,以及停车场上盖的多业态城市综合体打造,对设计能力及设计协调提出了很高的要求。申通地铁在这方面走在了全国前列,通过项目实践积累,不断创新轨道交通上盖开发设计理念,形成了鲜明的上盖设计侧重点,并由此带动了专业设计团队的形成。
    三是上盖开发技术标准的引导能力。轨道交通物业上盖开发在上海、乃至大陆仍属于新生事物,政策体系和土建、消防、环境等各类技术规范尚在不断建立完善中。申通地铁在轨道交通物业上盖开发中由点及面,引导并推动形成上盖物业开发的技术标准和政策,为城市地铁上盖的开发创造良好的条件,也由此形成自身的竞争优势和话语权。日前,由上海市建交委牵头组织,申通地铁集团参与编制的轨道交通车辆基地综合开发建设管理导则已形成初稿,从规划、建筑、交通、市政设施、建设管理等方面对轨道交通停车场上盖物业综合开发提供政策指引,将推动停车场上盖开发向纵深发展。
  四、统筹品牌效应和经营效益,建立市区与郊区上盖开发的互补策略。
  申通地铁在上盖物业开发实践探索中形成了清晰的产品战略定位。根据主要开发物业类型划分,一是中心城区的上盖开发定位地区性标志“亮点”,形成以衡山路12号衡山至尊豪华精选酒店为代表的具有品牌优势、经得起历史检验的开发产品,来体现地铁市区车站上盖物业的高品质;二是郊区新城的上盖开发,定位住宅等规模开发产品,以嘉定新城开发为典型,讲求项目中短期收益变现能力;三是停车场的上盖开发是主力发展产品,以吴中路停车场上盖开发为范例,以长期持有型物业为主,追求品牌价值沉淀,形成稳定的现金流反哺轨道交通。通过中心城区、郊区新城、停车场上盖不同的开发策略,形成品牌效应与经营效益的互补,为轨道交通物业开发增添发展后劲、拓展成长空间。       从世界范围来看,轨道交通物业上盖开发都是各个城市轨道交通投融资的重要组成部分,关乎轨道交通的可持续发展。申通地铁集团将抓住新一轮规划实施的机遇,稳步实施上盖物业发展战略,依托上盖开发反哺轨道交通主业,逐步形成轨道交通投融资造血机制,为轨道交通的长远发展做出应有的贡献。