天津地铁建设发展融资和土地整理开发

    一、天津地铁的发展历程
  天津地铁始建于1970年4月7日,对外称“7047”工程,南起和平区新华路,北至红桥区西站,全长7.4公里,设8座车站。1984年12月28日通车运行,成为全国第二个拥有地铁的城市。2002年11月经国家发改委批准,天津地铁1号线工程(暨天津地铁既有线改造工程)启动建设,2006年6月12日地铁1号线投入试运营。
    2005年、2012年国家发改委分别批复《天津市城市快速轨道交通建设规划(2003~2012)》、《天津市城市快速轨道交通建设规划调整(2003~2015)》,同意天津市新建地铁2、3、4、5、6、9及2号线机场延伸线,规划建设里程约196公里。
    截至2012年10月,天津市已开通地铁1、2、3号线及津滨轻轨(9号线),累计通车里程131公里,投运车站79座,串联起天津站、西站两大交通枢纽,初步构成放射骨架线网。全网日均客流量70多万,高峰客流将近90万。地铁5、6号线及2号线机场延伸线正在全面建设,地铁4号线也正在积极筹划前期工作,计划近期启动实施。从天津市地铁建设来讲,重点突出了以下两方面:  

    (一)与城市总体发展相符合,能够有效支撑重点区域发展
    根据国务院关于加快推进天津滨海新区开发开放的总体战略部署,2008年天津市对城市总体规划进行了优化提升,中心城区实施“一主二副,沿河拓展,功能提升”的城市发展策略,主中心为小白楼—文化中心周边地区,是城市公共服务发展的核心地区,两副为西站副中心和天钢柳林副中心,实现中心城区由单中心向多中心转变,并规划9个专业中心和区级中心。中心城区目前运营和规划建设的7条线路基本上实现了对上述区域的有效覆盖,有力地支撑了区域经济社会发展。
   (二)与城市出行主客流通道相吻合,缓解交通拥堵
    根据2011年天津市第四次综合交通调查结果,中心城区居民出行主中心仍然为和平区的南京路、滨江道、小白楼附近的商业、商务区,海河以西地区的出行强度明显高于海河以东;形成了两条主要的客流走廊,一条位于海河西岸,沿红桥-南开-和平-河西;另一条由西南至东北方向,沿南开-和平-河北-东丽。随着中环沿线人口岗位不断集聚,沿中环的环向客流走廊日益明显。因此,中心城区轨道交通网络的建设与城市客流整体方向是吻合的,能够有效提高城市主客流方向上的交通供给水平。
  二、天津地铁建设资金平衡
  天津市政府给予地铁建设很大支持,确定了地铁建设资金按照项目资本金50%,项目贷款50%比例筹集资金的原则。为支持地铁运营、沿线土地整理和开发经营项目,我们通过银行贷款、债券融资、信托融资和融资租赁等多种方式筹集资金。
    天津地铁1号线工程竣工决算总投资92亿元,其中项目资本金46亿元,占项目总投资的50%,该资本金由政府出资;项目对外融资借款46亿元,包括国家开发银行借款、西班牙政府借款和建设银行借款。国家开发银行贷款金额为37.5亿元,借款主体为天津城投集团,还款来源是天津市土地出让金政府收益。西班牙政府贷款折合人民币3.5亿元,建设银行贷款5亿元,借款主体均为地铁集团,还款来源是地铁1号线多种经营开发收益。
    天津地铁2、3号线工程初步设计概算258.53亿元,其中2号线123.33亿元,3号线135.20亿元,项目资本金127.93亿元,该资本金由政府出资,其来源为土地出让收益、财政专项预算资金、城市基础设施配套费等;其中对外融资部分由国家开发银行牵头组织银团贷款135亿元,借款主体为天津城投集团,还款来源是天津市土地出让金政府收益,由天津市土地整理中心以土地出让金政府收益权为贷款作质押担保。
    天津市在建地铁5、6号线,建成后共同构成中心城区组合环线。其中地铁5号线北起北辰区双街,南至西青区梨园头,线路长34.8公里,全线共设28座车站。地铁5号线2011年开工,计划2016年投入运营。地铁6号线北起东丽区大毕庄,南至津南区双港,线路长56.1公里,全线共设48座车站。地铁6号线2011年开工,计划2016年投入运营。地铁2号线机场延伸线从地铁2号线东段终点站空港经济区站延伸4.5公里,至滨海国际机场T2航站楼,在楼前广场下设置终点站机场站,计划2014年与T2航站楼同步投入使用。
    天津地铁5、6号线及2号线机场延伸线项目资本金约占总投资的50%,由市政府出资,其余由地铁集团利用项目贷款给予解决。由地铁沿线土地整理政府净收益部分进行偿还。
  三、天津地铁近期发展
  建设“安全可靠、方便快捷、功能完善、文明舒适”一流地铁,形成与天津市发展定位相适应的轨道交通网络。
基本形成“覆盖中心城区、贯通主要地区、连接主要枢纽”的轨道交通网络,到“十二五”末,运营里程达到184公里,日均客流量达到150人次,占公共交通30%以上;到2017年,地铁5、6号线及1、2、3延伸线全部建成后运营里程达到233公里,日均客流量达到240万人次,占公共交通35%以上。预计到2020年全市运营里程将达到400公里左右。  

    四、天津地铁土地整理、开发模式
  随着天津地铁项目的不断推进,利用地铁沿线资源优势,积极开展沿线土地资源的开发利用,逐步形成了地铁上盖物业开发、地铁沿线物业经营、地铁广告资源开发、停车场经营等四大主营业务,拓展了地铁集团的多元化投资领域。截至2012年底,天津地铁集团累计实现经营开发收入16亿元,完成房地产开发面积约15万平方米,实现物业出租面积近10万平方米。
    (一)基本建立建设、运营、资源开发三者联动机制
    以提供优质的轨道交通服务为核心,将建设、运营和物业发展融为一体,以资源为统领发挥三种业务的协同作用。城市轨道交通建设以实现运营和物业发展的需求为前提,从运营角度、上盖物业综合开发的角度完善规划与设计方案;运营充分挖掘客流基础资源,根据车站所处不同区位特点和客流特点,有针对性地开展附属资源的开发经营活动,促进客流效益和附属资源开发效益的良性互动;建立土地储备机制保障物业发展业务的可持续性,建立城市轨道交通与物业的综合规划机制,将城市轨道交通与周边物业开发纳入城市发展规划和次区域发展规划中。
    (二)依托地铁工程建设,加快沿线土地整理
    按照城市总体规划的要求,以地铁车站为中心,结合地铁沿线各区旧城区改造,市区联动,对地铁车站周边土地进行重点整理,并根据地铁建设进展、地区规划发展,有重点、有节奏推进开发建设。目前天津地铁1号线沿线土地大部分以合作的方式进行了开发建设,地铁2、3号线沿线土地正在陆续出让,实现的政府净收益由于归还天津地铁2、3号线投入。天津地铁5、6号线正在结合工程建设基本完成沿线土地整理,部分用地已出让并和地铁工程同期实施。
    (三)由简单的一般土地整理向深层次土地整理进行
    天津地铁5、6号线沿线土地整理不再拘泥于地铁1、2、3号线的沿线土地完成场清地净的简单土地整理模式。结合城市总体规划、区域重点规划,以车站为中心,开发物业和地铁车站、交通配套等一体规划设计,工程相关节点同步实施预留,实现地铁与周边物业的无缝衔接。地铁车场、车辆段同步考虑上盖开发,实现土地综合利用的同时,预留未来可期的项目开发空间。如地铁6号线北竹林站、北运河站、天泰路站、外院附中站、新开路站、地铁5号线思源道站、梨园头车辆段等。
    (四)开发模式因地制宜
    目前天津地铁开发项目多种样式并存,合作开发、单独开发、净地出让回收土地整理成本等方式共存。
    1、合作开发项目
    目前的合作开发项目多为地铁1号线沿线土地开发项目,地铁方面以土地整理成本入股,和其它单位成立合作公司,共同开发项目。如营口道站与和记黄埔开发的天津世纪都会项目;海光寺站环球置地广场。
    2、自持项目
    自持项目多以和地铁功能设施紧密结建,由天津地铁自行建设并持有经营。如地铁1号线翔宇广场项目(地面为翔宇文化公园、地下为商业及停车设施);地铁5、6、Z1线银河广场换乘枢纽地下商业等。
    3、出让项目
    除地铁1号线以外,地铁后续工程在建设过程中整理的土地基本以出让为主,实现回收土地整理成本。
    4、小上盖项目
    在一些部分车站,由于拆迁用地较小,再结合城市道路规划退红线、绿线等规划退线外,可利用土地较小,同时周边社区对于一些便民设施需求较大,拟结合风亭、出入口做一些停车场、便利店、菜市场等综合便民设施,在方便居民的同时,实现土地的综合利用并实现部分收益用于支持地铁运营。
    (五)深化政策研究,解决物业开发困局
    地铁站点建设本身涉及城市地下空间利用,如果不能同期实施,与地铁站点接建的周边地下空间可能永久失去实施条件,即使后期能够独立开发实施,往往也会增加技术难度和成本投入。因此,以地铁建设为契机,依据相关城市规划,将具备实施条件的站点及周边地下空间开发纳入地铁站点建设一并立项实施是最为经济高效的地下空间开发利用模式。根据地铁站点周边地下空间开发利用规划细化核定开发实施范围,同步实施。
    结合项目建设,加快研究与地铁出入口、风亭结建的地铁便民设施“小上盖”项目规划、土地、房产权属、工商登记、税收等优惠政策,将这部分收益能够有效地反哺地铁运营。